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    多地放開“帶抵押過戶”模式,對房地產市場、金融機構有何影響?

    前言:

    近期,南京市宣布深化落實《中華人民共和國民法典》的有關規定,全面推行二手房“帶押過戶”模式。截至目前,南京市不動產登記機構通過與中國建設銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作,全市已完成158套房屋 “帶押過戶”登記工作,交易價值超5億。

        自2021年1月1日《民法典》生效以來,根據《第一財經》的統計,除南京外,還有蘇州、濟南、昆明等地已成功實施“帶押過戶”模式,雖未在全國形成普遍趨勢,但在當前房地產市場疲軟的大環境下,“帶押過戶”在多個城市推出,被視為活躍樓市的重要舉措。作為優質資產的房貸業務,金融機構參與“帶押過戶”的意愿也在增強,預計后續將有更多城市加入其中。 



    一、什么是“帶抵押過戶”? 

    在傳統的二手房交易中,遇到房產已被抵押給銀行的情況,通常需要賣方或買方結清按揭貸款,俗稱“贖樓”,待原抵押銀行解除抵押登記后,該房產才能辦理過戶。

    2021年1月1日《民法典》第406條的規定放開了抵押財產辦理過戶手續的限制,為配合《民法典》新規定,2021年4月6日自然資源部下發了《關于做好不動產抵押權登記工作的通知》(自然資發[2021]54號),保障抵押不動產依法轉讓。

    根據現行規定,“帶抵押過戶”是指:在二手房交易中,抵押中的不動產要上市交易的,無需先行還貸或墊資,即可實現轉移登記、抵押變更、新抵押設立。這一模式特別有利于買賣雙方,省去“贖樓”的資金利息或擔保費用,提高過戶效率,避免解除抵押和辦理過戶過程中的風險,如查封凍結、一房多賣等。


    二、“帶抵押過戶”對房地產市場的影響

    1、對促進房地產交易利好

    因“帶抵押過戶”模式無需解除抵押,即可實現產權過戶、抵押變更,且金融機構的抵押權不受影響,如買方在同一家銀行繼續辦理貸款業務,則傳統的“贖樓貸款”模式將會取消,免去了買賣雙方的贖樓資金利息、擔保費等,明顯降低了房地產交易成本。


    2、“贖樓貸款”業務將會收縮

    在“帶抵押過戶”模式實施后,贖樓資金的需求將會大大收縮,對開展“贖樓貸款”業務的銀行和其他金融機構影響較大,如小額貸款公司等。


    3、房產中介的利益格局將會改變

    眾所周知,贖樓貸款業務歷來是房產中介的重要業務資源,從而也成為其利潤來源之一,“帶抵押過戶”模式免去了一部分過橋資金貸款和擔保業務,對于房產中介市場的利益格局將產生一定的沖擊。


    三、“帶抵押過戶”對金融機構的影響

    1、新舊貸款無縫銜接,抵押貸款效率提升

    傳統模式中要經過賣方結清貸款—解除抵押登記—買方申請新貸款—房產過戶—辦理新的抵押登記,環節多,程序復雜,時間不可控,還存在房產被查封風險。

    目前來看,多數“帶抵押過戶”模式主要以在同一金融機構續貸為主,因省去了結清貸款和解除抵押登記的手續,金融機構可實現“一站式”的過戶和續貸手續,效率更高、成本更低。


    2、房產交易成本降低,有利于留存貸款客戶

    “帶抵押過戶”模式明顯降低了買賣雙方的交易成本,且在同一金融機構操作的便利性最大,因此有利于金融機構留存買方貸款客戶。

     

    盡管“帶抵押過戶”模式已沒有法律上的障礙,但在各地推行的速度比較緩慢。以作者所在的成都市為例,成都市不動產登記中心早在《民法典》生效不久即放開了“帶抵押過戶”政策,但至今真正推行這一模式的金融機構還寥寥無幾,其中涉及到房產買賣方、金融機構、中介等多方利益的博弈。在目前房地產市場低迷的大環境下,為促進房地產交易,相信會有更多的城市跟進“帶抵押過戶”模式,相應效果值得期待。

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